- 重慶超宇物資有限公司
ChongQing ChaoYu WuZi Co., Ltd.
5月30日下午消息 在房企資金面好轉(zhuǎn)以及地方政府積極推地等因素的共同作用下，土地市場并沒有因?yàn)橛忠惠唶?yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控而冷場。今年前5月，全國13個(gè)主要城市土地出讓金已達(dá)3067.66億，同比上漲125%。其中京、滬兩地分別為617億和515億。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前五月，全國主要的13個(gè)一二線城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、武漢、長春、南京、杭州、蘇州、長沙)土地出讓金累計(jì)高達(dá)3067.66億，相比2012年同期的1364億上漲幅度達(dá)到了125%。
作為“暴風(fēng)眼”中的北京和上海等城市土地市場并未因?yàn)樾乱惠喌恼{(diào)控而冷場，在房企資金面好轉(zhuǎn)、拿地做多積極性高漲的情況下，反而呈現(xiàn)出土地溢價(jià)率上漲以及出讓金總額攀高的態(tài)勢。
今年前5月，北京與上海的土地出讓金均超過了500億，其中北京為617.9億，上海為515.億，2012年同期，均僅在120-130億左右。而去年全年，北京和上海兩地全年的土地出讓金總額不過647.92億和875.78億。
也就是說北京前五月的土地出讓金總額已經(jīng)接近去年全年，而上海也已經(jīng)超過半數(shù)。
中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉分析上述土地市場表現(xiàn)時(shí)說，目前的背景是，除北京一地執(zhí)行落地了國五條細(xì)則政策外，其他所有城市的目前樓市政策與國五條出臺(tái)前差別不大，導(dǎo)致整體市場依然在延續(xù)之前的高溫?zé)岫取?BR> 而房企融資環(huán)境仍處在暢通通道中，為其在土地市場騰挪提供了底氣。
2013年年內(nèi)，10大標(biāo)桿房企融資額度已經(jīng)達(dá)到了380億，不到半年時(shí)間接近2012年全年的413億融資額。
部分房企在各地政府大規(guī)模的推地中，也按照各自的土地儲(chǔ)備計(jì)劃尋摸“面粉”，部分優(yōu)質(zhì)面粉的價(jià)格則因?yàn)槭袌鲂枨笤騼r(jià)格不斷攀升。
以上海為例，2013年前5月，上海已出讓的各類經(jīng)營性用地中過半數(shù)出現(xiàn)了溢價(jià)的情況，其中居住用地溢價(jià)情況更為明顯，占比達(dá)七成。
5月當(dāng)月，全國主要的一二線城市土地市場已經(jīng)有超過10宗高溢價(jià)地塊成交，總成交額已經(jīng)超過150億。廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價(jià)格新高。
5月16日，中鐵以12億元競得廣州番禺萬博商業(yè)地塊，溢價(jià)率136.57%。接著5月23日，廣州城建開發(fā)南沙房地產(chǎn)有限公司以24.6億的最高保密地價(jià)、4.2萬平方米的競配建面積奪得海珠區(qū)南洲路大沙圍地塊，單價(jià)3.45萬元/平，成為廣州歷史最貴單價(jià)地王。
5月22日，北京城建以總價(jià)11.5億元，溢價(jià)率高達(dá)102%的價(jià)格競得北京大興一宗多功能用地;同日保利聯(lián)合首開以總價(jià)12.82億元、1.05萬平方米公租房條件奪得大興另一宗地塊，溢價(jià)率為49%。
5月29日上午，上海閘北區(qū)411街坊26丘地塊、及長寧區(qū)新華路街道71街坊地塊以總成交價(jià)49.7億元，花落北京福潤天成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，刷新了上海今年以來的總價(jià)地王記錄。
佳兆業(yè)在杭州也連續(xù)以高溢價(jià)率拿下三地快。
不過恐是擔(dān)心土地市場的火蔓延到樓市，導(dǎo)致樓市再次出現(xiàn)波動(dòng)乃至“失控”，監(jiān)管部門已經(jīng)按捺不住。針對近期高價(jià)地塊頻現(xiàn)的現(xiàn)象，國土部已經(jīng)重點(diǎn)監(jiān)測管控土地市場異常波動(dòng)城市，并針對大房企和大地塊建立跟蹤督察制度，以穩(wěn)定房地產(chǎn)用地供應(yīng)、抑制異常地價(jià)。
作為調(diào)控中的標(biāo)桿城市，向來第一時(shí)間響應(yīng)的北京市政府亦緊急出手。
一方面直接暫停有“準(zhǔn)地王”潛質(zhì)的豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)夏家胡同地塊的出讓，給市場暫時(shí)撤火，一方面則直接干預(yù)土地出讓價(jià)格，擬推廣“限房價(jià)、競地價(jià)”的土地出讓模式，下半年便會(huì)在300多公頃住宅用地試行，而這一規(guī)模約占全年商品房用地供應(yīng)總量的45%。
不過上述土地出讓方式并不被看好，且被業(yè)內(nèi)人士詬病為頭痛醫(yī)頭腳痛醫(yī)腳。而這種“貓捉老鼠”調(diào)控模式背后則是地方政府兩難境地，一方面面臨的財(cái)政出入壓力一方面面臨高房價(jià)引發(fā)的調(diào)控壓力。
如中國金融四十人論壇課題組完成的《土地制度改革與新型城鎮(zhèn)化》報(bào)告所言，在當(dāng)前建設(shè)用地供給模式下，政府直接參與征地、賣地，一方面導(dǎo)致土地價(jià)格高企，房地產(chǎn)價(jià)格上漲;另一方面政府財(cái)政過度依賴土地收入，政府行為被土地“綁架”。
在城鎮(zhèn)化的背景下，改革建設(shè)用地供地方式、允許地方政府發(fā)行市政債和征收房產(chǎn)稅或成為宏觀上解決上述問題的參考答案。
